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未经出租人同意的房屋转租合同是否有效?

    来源:九江晨报 作者:赵岑雨 盛奎伟 2015-08-21 11:23:00 编辑:欧阳晴

      法院:出租人六个月内提出异议转租合同无效

      无论是商用还是家用,日常生活中市民经常会遇到“转租”的情况。所谓转租,就是从二手房东那里租来房子。那么,转租的法律效力究竟如何?对于没有经过出租人同意的转租,应当如何认定其效力?近日,武宁县人民法院审理了这样一起案件。

      2012年9月13日,方明与李琦签订《租赁协议》,协议约定方明将50平米的店面出租给李琦经营,承租期为五年,承租期满后李琦享有优先承租权。

      两年半后,因为经营不善等原因,李琦的店面亏损严重。眼见承租期还有两年多,店面再开下去,资金窟窿只会越来越大,李琦就在方明不知情下,将门面转租给了第三人赵敏。

      今年5月,方明偶然路过店面,发现承租人不是李琦,经电话询问才知道他把房屋转租出去了。在此期间,李琦一直按时缴纳房租租金,他恳求方明让他继续转租。但方明拒不同意,将李琦及第三人告上法庭,要求解除与李琦的租赁合同。

      法院认为,李琦的转租行为未经过出租人同意,故该转租行为无效,李琦与赵敏之间的合同也同时无效。判决赵敏即日起搬出门面,李琦退还其租金。

      法理解析

      根据该法律规定,房屋转租是否有效,可分下列三种情形:

      (一)房屋承租人将房屋转租给第三人,已经取得房屋出租人的书面或口头同意,依此订立的合同依法有效;

      (二)房屋承租人未经房屋出租人同意将房屋转租给第三人,房屋出租人在知道该事实后,虽表示反对房屋转租,但在一年内未与承租人解除原租赁合同的,视为认可转租行为,该房屋转租合同同样有效;

      (三)房屋承租人未取得房屋出租人同意将房屋转租给第三人,在房屋出租人不知情的状态下,房屋转租合同效力待定。

      本案中,出租人方明明确反对了转租行为,并且在六个月内提请法院要求解除与李琦的租赁合同,在法定期限内,故此,李琦的转租行为无效。此外,根据法律规定,出租人知道或应当知道承租人转租时,应在六个月内提出异议,否则转租视为有效。如果出租人在6个月内提出了异议,法院会作出确认转租合同无效的判决。